용도변경 및 허가

3. 행위허가∙용도변경의 판단 기준 및 절차 

 

입주민간의 화합과 편의를 위해 단지 내의 시설을 다른 용도로 변경하거나 파손, 교체, 증축, 신축하는 경우에는 주택법시행령 제47조에 따라 허가신청서 또는 신고서를 작성하여 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부해 시장∙군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
종전에는 공동주택 부대∙복리시설의 행위허가와 관련하여 주택건설촉진법 제38조 제2항, 공동주택관리령 제6조의 근거규정에 의해 공동주택에 대한 행위허가 또는 신고기준을 정하였으나 법령이 개정되면서 행위허가 또는 신고서식이 보완되고 주차장 확보방안도 마련되었다.

① 행위허가 또는 신고서식을 보완(주택법시행규칙 별지)
- 행위허가신청서와 행위허가증명서
- 행위신고서와 행위신고증명서
- 사용검사신청서와 사용검사필증

② 주차장 확보방안 마련
- 종전 : 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대∙복리시설의설치기준의 2분의 1 범위 안에서 부대∙복리시설(사용검사를 받은 후 20년 이상의 기간이 경과된 공동주택의 부대∙복리시설 중
주차장, 조경시설, 주택단지 내의 도로, 어린이 놀이터를 말한다)로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻은 후 그 변경의 필요성을 시장 등이 인정하는 때

- 현행 : 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 조경시설, 주택단지 안의 도로 및 어린이 놀이터 시설을 각각 전체 면적의 2분의 1 범위 안에서 주차장 용도로 변경하는 경우(1994년 12월 30일 이전에 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건축한 20세대 이상의 공동주택에 한한다)로서 그 용도변경의 필요성을 시장∙군수∙구청장이 인정하는 때

③ 행위허가 등의 신고기준
- 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위
- 공동주택을 신축∙증축∙개축∙대수선∙리모델링하는 행위
- 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를철거하는 행위(건설교통부령이 정하는 경미한 행위를 제외한다)

?공동주택의 용도폐지

?공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거
※ 위에서“건설교통부령이 정하는 경미한 행위”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 말함.
?창틀∙문틀의 교체
?세대 내 천장∙벽∙바닥의 마감재 교체
?급∙배수관 등 배관설비의 교체
?난방방식의 변경(시설물의 파손∙철거를 제외한다)

 

④ 공동주택의 용도 외 사용 등에 대한 허가
- 주택법 제42조 제2항의 규정에 의하여 공동주택의 용도 외 사용등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장∙군수 또는 구청장에게 제출하여야 함.

⑤ 행위허가에 필요한 서류
- 용도변경의 경우
가. 용도를 변경하고자 하는 층의 변경전과 변경후의 평면도
나. 공동주택단지의 배치도
다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

- 개축∙재축∙대수선 또는 비내력벽 철거의 경우
가. 개축∙재축 또는 대수선을 하고자 하는 건축물의 종별에 따른 건축법시행규칙 제6조 제1항 각호의 서류 및 도서(개축∙재축 또는 대수선의 경우에 한한다)
나. 비내력벽 철거사유서(비내력벽 철거의 경우에 한한다)
다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

- 파손∙철거 또는 용도폐지의 경우
가. 파손∙철거 또는 용도폐지의 사유서
나. 공동주택단지의 배치도
다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

- 신축 또는 증축의 경우
가. 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른 건축법시행규칙 제6조 제1항 각호의 서류 및 도서

나. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

 

테니스장 용도변경, 입주자 동의받아 허가얻어야

 

질의 ： 테니스장 용도변경
아파트 내에 설치된 테니스장을 주차장으로 용도변경해 사용할 수 있는지.

회신 ： 입주자 3분의 2 이상 동의 얻어야
아파트 내에 설치된 테니스장이 주택건설기준 등에 관한 규정 제53조의 규정에 의해 의무적으로 설치된 시설인 경우에는 주택법 제42조의 규정에 의하여 이를 다른 용도로 변경하거나 철거할 수 없다.
동 규정에 의한 의무적 설치시설이 아닌 테니스장을 주차장으로 용도변경하기 위하여 동 시설을 철거하고자 하는 경우에는 주택법시행령 제47조제1항 별표3의 규정에 의하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어시∙도지사의 허가를 받아야 하는 것이다.
그러나 사용검사를 받은 후 20년 이상의 기간이 경과된 공동주택의 부대∙복리시설중 주차장, 조경시설, 주택단지 내의 도로, 어린이놀이터, 주민운동시설로 용도변경하고자 하는 경우에는 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대∙복리시설 설치기준의 2분의 1 범위 안에서 전체 입주자의3분의 2 이상의 동의를 얻은 후 그 용도변경의 필요성을 시장 등이 인정할 때 가능하다.

 

의무설치 조경시설은 다른 용도로 변경 못해

 

질의 : 주차시설로의 용도변경

 

건축된지 11년이 경과된 아파트로 주차공간이 부족하여 단지 북쪽에 위치한 조경시설(화단) 일부를 주차장으로 활용하려고 하는데 이에 대한 규정은.

회신 : 의무설치 시설은 다른 용도로 변경 못해
조경시설이 주택건설기준 등에 관한 규정 제29조의 규정에 의하여 의무적으로 설치된 시설인 경우에는 주택법 제42조의 규정에 의하여 이를 다른 용도로 변경하거나 철거할 수 없는 것이다.
그러나 동규정에 의한 의무적 설치시설이 아닌 조경시설을 주차장으로 용도변경하기 위해 동시설을 철거하고자 하는 경우에는 주택법시행령 제47조 제1항 별표3의 규정에 의하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 행위허가를 받아야 한다.

 

질의 ： 화단 축소
아파트 단지 내 도로가 좁아 불편을 겪고 있는데 화단을 축소 해 진입로를 확장할 수 있는지.

회신 : 의무설치 조경시설은 용도변경 못해
주택건설기준 등에 관한 규정 제29조의 규정에 의하여 의무적으로 설치한 부대시설인 조경시설은 주택법 제42조의 규정에 의하여 다른 용도로 변경하여 사용할 수 없다.
다만, 의무설치면적의 초과부분은 주택법시행령 제47조 제1항 별표3 규정에 의하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 행위허가를 하여야 용도변경이 가능하다.

 

복리시설을 영리 목적으로 임대할 수 없어

 

질의 : 독서실 임대
독서실이 시설 노후와 운영 미숙으로 효율적으로 운영되지않고 있는데 임대료를 받고 개인에게 임대할 수 있는지.

회신 ： 영리 목적의 임대 불가
주택법 제42조에 의하면 공동주택이나 복리시설 등은 당초의 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위를 원칙적으로 금지하되 부득이 변경하고자 하는 경우는 주택법시행령 제47조 제1항 별표3 규정에 적합한 범위 내에서 가능하나, 입주자 공유인 복리시설은 영리를 목적으로는 용도변경을 금지하고 있는 취지로 보아 임대하는 것은 불가하다.

 

의무설치 보육시설은 용도변경할 수 없어

 

질의：유아원 용도변경
공동주택(7백92세대) 내 설치된 보육시설(유아원)을 체육시설(헬스장)로 변경 가능한지.

회신：보육시설 용도변경 못해
주택건설기준 등에 관한 규정 제55조 제4항에 의하면 5백세대 이상의 공동주택을 건설하는 주택 단지에는 의무적으로 상시 30인 이상의 영유아를 보육할 수 있는 보육시설을 설치해야 한다.
공동주택 단지에 의무적으로 설치된 보육시설일 경우 타 용도로 변경하는 것은 불가하다.

 

경비실을 영리목적의 시설로 변경할 수 없어

 

질의：경비실 용도변경
아파트 경비실을 상가로 임대가 가능한지와 불법 용도변경시 처리절차는.

회신：영리목적 용도변경 불가
주택건설기준 등에 관한 규정 제4조의 규정에 의하여 설치된 경비실의 경우 주택법 제42조 및 주택법시행령 제47조 제1항 별표3의 규정에 의하여 영리를 목적으로 하는 시설로의 용도변경이 불가하다.
따라서 불법 용도변경의 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있으므로 조속히 원상 복구해야 한다.

 

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